Histórico do Governo de Portugal

O Governo está a proceder a reformas estruturais no regime do arrendamento e no da reabilitação urbana com o objetivo de reduzir o endividamento das famílias e a taxa de desemprego, promovendo a mobilidade das pessoas e revitalização das cidades.

Para o arrendamento pretende-se

• incentivar o diálogo entre senhorios e inquilinos,
• trazer para o mercado habitação a preço acessível e ajustada às diferentes necessidades dos portugueses,
• recolocar rapidamente a casa no mercado de arrendamento,
• progredir para um único regime de de arrendamento.

Para a reabilitação pretende-se:

• simplificar os processos de criação de áreas de reabilitação urbana,
• regulamentar as reabilitações em edifícios mais antigos.

Estas reformas fazem parte do Programa do Governo e dos memorandos de entendimento entre Portugal e a troika.

ARRENDAMENTO URBANO

O quê?

• Muda o regime, havendo maior liberdade entre senhorio e inquilino para negociar a duração dos contratos de arrendamento;
• Muda o regime transitório dos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes do Regime do Arrendamento Urbano (RAU, de 1990) e dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes de 1995, reforçando a passagem para o novo regime o mais depressa possível;
• Cria-se um procedimento especial de despejo que permite a rápida recolocação da casa no mercado de arrendamento.

Porquê?

• Os contratos habitacionais celebrados antes do RAU ainda são 33% do total de arrendamentos em 2011, e 40% destes têm rendas inferiores a 50 euros sem que a elas correspondam necessariamente razões sociais, passando, por isso, a distinguir-se entre os casos gerais, que devem regular-se pelo novo regime o mais depressa possível, e as exceções;
• Esta proposta de lei pretende dinamizar o mercado de arrendamento, reduzir o endividamento das famílias, promover a mobilidade das pessoas e o mercado de reabilitação;
• Realiza grandes mudanças nos contratos mais antigos, embora mantendo a distinção entre as regras aplicáveis (i) aos contratos habitacionais celebrados antes de 1990 (RAU) e aos contratos não habitacionais celebrados antes de 1995 e (ii) aos contratos habitacionais celebrados entre 1990 e 2006, e aos contratos não habitacionais celebrados entre 1995 e 2006;
• Com o objetivo de aproximar o regime dos contratos antigos ao regime dos novos contratos, o senhorio passa a poder acabar com todos os contratos celebrados sem prazo. Esta alteração aplica-se apenas aos contratos habitacionais celebrados entre 1990 (RAU) e 2006 e aos contratos não habitacionais celebrados entre 1995 e 2006;
• Exceciona-se da alínea anterior os casos em que o inquilino tenha 65 ou mais anos ou incapacidade superior a 60%.

Como?

• Passa a dar-se mais valor ao diálogo entre senhorio e inquilino na atualização da renda e na manutenção do contrato;
• Criam-se normas especiais para os arrendatários de baixos rendimentos, 65 ou mais anos ou incapacidade superior a 60%, para os arrendamentos para habitação; e as microentidades, nos arrendamentos para fins não habitacionais;
• Cria-se uma nova forma de negociação da renda, onde o senhorio deve propor o valor de atualização desta, o tipo e a duração do contrato que quer. O inquilino pode (i) aceitar a proposta; (ii) contrapor nova renda, tipo e duração do contrato, ou ainda (iii) fazer cessar o contrato;
• Nos contratos para habitação, se o inquilino aceitar a proposta, o valor da renda é atualizado, e o contrato considera-se celebrado por cinco anos;
• Se o inquilino apresentar contraproposta e o senhorio aceitar o valor da renda, mas não acordar o tipo e/ou duração do contrato, este considera-se sempre celebrado por cinco anos;
• Discordando da renda proposta pelo inquilino, o senhorio pode terminar o contrato, pagando ao inquilino cinco anos do valor médio das rendas propostas por cada um deles.
• Em alternativa à alínea anterior, o senhorio pode atualizar a renda de acordo com o valor patrimonial tributário da casa, considerando-se o contrato celebrado por 5 anos;
• Se o contrato for terminado, o inquilino deve sair de casa em sete meses, que poderão aumentar para 13, caso haja crianças ou estudantes na família.
• O arrendatário que opte por cessar o contrato deve desocupar a casa em três meses, não havendo aí atualização da renda ou indemnização;
• O arrendatário pode ainda invocar que a sua família tem um rendimento anual inferior a cinco retribuições mínimas, caso em que a atualização da renda corresponde a um máximo de 25% ou de 10% do rendimento mensal dessa família, consoante esta ganhe mais ou menos de 500 euros/mês, respetivamente;
• No caso descrito na alínea anterior, a renda anual que for devida tem como limite máximo 1/15 do valor patrimonial tributário da casa;
• Caso o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade superior a 60%, poderá haver atualização de renda pelo valor negociado ou pelo valor patrimonial tributário da casa, exceto se se verificar também uma situação de carência económica. Atendendo a razões de mobilidade e a políticas associadas à idade, não pode ocorrer a cessação do contrato ou a alteração do seu tipo;
• As razões que motivam a proteção dos idosos justificam ainda que o senhorio, pretendendo demolir ou fazer obras de remodelação ou restauro que impliquem desocupação da casa, possa cessar o contrato de arrendamento celebrado sem prazo por mera comunicação, mas com obrigação de realojamento do inquilino no mesmo concelho. Fora os casos de idade ou de deficiência, as partes podem acordar entre o pagamento de uma indemnização e o realojamento do inquilino, sendo que, na falta de acordo, há lugar ao pagamento da indemnização;
• Muda também a transmissão dos antigos contratos de arrendamento para habitação, terminando potenciais transmissões sucessivas e transmissões para quem tenha casa no mesmo concelho. A transição integral para o novo regime é permitida através da alteração do tipo de contrato. Se a transmissão for para os pais do inquilino e estes tenham menos de 65 anos, o contrato considera-se celebrado por dois anos. O mesmo sucede quando o direito de arrendamento se transmite para um menor que viva com o inquilino, quando aquele fizer 18 anos ou, sendo estudante, fizer 26 anos;
• Nos arrendamentos para fins não habitacionais, há um regime especial para microentidades, prevendo-se um prazo transitório de cinco anos, durante os quais a renda só pode ser atualizada por referência ao valor patrimonial tributário da casa. Nesse período, não se pode alterar o tipo de contrato nem terminá-lo;
• Para assegurar que o arrendamento é seguro e atrativo para o investimento, agilizou-se o procedimento de despejo;
• A partir de agora, existe um novo procedimento extrajudicial que permite a desocupação da casa num prazo médio de três meses, se o arrendatário incumprir o contrato;
• Este procedimento é aplicável à cessação do contrato por revogação, por denúncia livre pelo senhorio, por oposição à renovação, por denúncia para habitação do senhorio ou filhos ou para obras profundas, por denúncia pelo arrendatário, por caducidade do contrato de arrendamento pelo decurso do prazo, por resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de renda por mais de 2 meses ou por oposição pelo arrendatário a obras coercivas;
• O procedimento especial de despejo efetiva o fim do arrendamento e deve usar-se quando o arrendatário não sai da casa na data prevista. Este procedimento tem lugar no novo Balcão Nacional do Arrendamento (BNA);
• Para iniciar este processo, o senhorio só tem de apresentar o requerimento de despejo junto do BNA, que este notifica o inquilino;
• Se o inquilino não se opuser ao despejo, o senhorio recebe um título de desocupação da casa e pode promove-la através de um agente de execução ou notário, só havendo intervenção do tribunal se o inquilino se recusar a sair;
• Se o inquilino se opuser ao despejo por entender que o senhorio não tem fundamento para o fazer, há lugar à intervenção do tribunal num processo especial e urgente, devendo o inquilino pagar a taxa de justiça, prestar caução e depositar as rendas que entretanto forem devidas;
• Neste procedimento, o senhorio pode pedir também o pagamento de renda, encargos ou despesas em atraso, para se evitar a instauração de dois procedimentos diferentes (um para efetivar o despejo e outro para receber as rendas em atraso);
• Só quando intervém o tribunal, por oposição do inquilino, é que o juiz decide tudo o que esteja relacionado com o pedido de despejo, devendo ainda autorizar a entrada imediata na casa, caso entenda que o despejo deva ser efetivado;
• Quem fizer um uso abusivo do procedimento especial de despejo é sancionado com multa de valor elevado;
• São causas excecionais de suspensão do procedimento especial de despejo a existência de um título de arrendamento do senhorio, ou título de subarrendamento do arrendatário. Tratando-se de habitação, pode suspender-se a desocupação da casa quando se mostre que isso põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda;
• O inquilino pode também pedir a desocupação da casa pelo período máximo de 5 meses por razões sociais de força maior, como carência de meios de subsistência ou existência de deficiência superior a 60%, a decidir por tribunal;
• O senhorio só pode utilizar o procedimento especial de despejo quando esteja em causa um contrato de arrendamento com imposto de selo pago.

REABILITAÇÃO URBANA

O quê?

• Esta proposta de lei cria medidas para dinamizar a reabilitação urbana através da simplificação dos seus processos de criação de áreas;
• No mesmo sentido, é criado um procedimento simplificado de controlo prévio de operações urbanísticas;
• Regulamenta-se ainda a reabilitação urbana para edifícios com pelo menos 30 anos sempre que se justifique uma intervenção por motivos de segurança.

Porquê?

• Este diploma traduz parte do acordo feito entre Portugal e a troika, bem como o programa do XIX Governo no que concerne à simplificação destes procedimentos administrativos;
• Consistindo num conjunto de reformas estruturais que pretendem baixar o endividamento das famílias e o desemprego, esta proposta incentiva também a mobilidade das pessoas e a revitalização das cidades (com o consequente desenvolvimento económico da construção civil);
• Em correlação com o arrendamento urbano, a reabilitação das cidades faz-se sempre articulando ambos os regimes;
• Com esta lei, o Governo quer eliminar todas as barreiras que têm impedido uma reabilitação urbana de facto, acelerando as iniciativas existentes nesse sentido, bem como o investimento de particulares;
• Para conseguir estas metas, atua-se em três vetores: (i) simplifica-se o procedimento para a criação de áreas de reabilitação urbana; (ii) cria-se um novo processo para controlo prévio de operações urbanísticas; e (iii) incluem-se na reabilitação urbana operações isoladas dirigidas a edifícios com pelo menos 30 anos que, dada a sua degradação, justifiquem intervenções de segurança;
• Esta proposta de lei vem permitir o faseamento da criação de uma área de reabilitação urbana (v.s.o regime atual, que obriga à simultaneidade da delimitação territorial e da definição da operação a desenvolver);
• Com esta proposta de lei, a aprovação da delimitação de áreas passa a poder suceder antes da aprovação da operação a desenvolver, podendo os municípios aprovar uma ou várias delimitações ao mesmo tempo, aprovando-se depois as operações de reabilitação a efetuar;
• Também o controlo prévio das operações urbanísticas é simplificado, vide, em obras conformes com o plano de pormenor já aprovado, desde que sigam o procedimento de comunicação prévia. Isto baseia-se nestas operações estarem incluídas num instrumento de gestão territorial que já define em detalhe a extensão das intervenções admitidas.

Como?

• Com este procedimento, todas as operações urbanísticas ficam sujeitas a comunicação prévia, bastando ao particular comunicar ao município que pretende realizar a obra. Se, no prazo de 15 dias, o município nada disser, fica admitida e o interessado pode iniciar obras;
• A decisão da comunicação prévia passa a centralizar-se numa só entidade pública, seja o próprio município ou uma unidade técnica por este designada. A ideia é que as câmaras municipais concentrem recursos na apreciação destes projetos, poupando tempo nos procedimentos;
• Cria-se também um regime específico de proteção do existente, acabando com entraves que, muitas vezes impedem a execução de obras de reabilitação;
• Isto porque, não raro, estão em causa regras aprovadas muito depois da construção original do edifício e, por isso, desajustadas. Assim, desde que a operação não origine ou agrave desconformidade com as normas em vigor, opta-se por este regime específico. Sendo que, a observância destas regras de construção, deve ser sempre identificada e fundamentada pelo autor do projeto de reabilitação, através de termo de responsabilidade;
• Para os casos em que o autor do projeto assuma esta responsabilidade, prevê-se ainda que a entidade apreciadora do procedimento deve fazer o mesmo;
• Simplificada é também a autorização do uso dos imóveis que se debrucem sobre operações ao abrigo do procedimento simplificado, sempre que essa autorização seja exigida pelo regime jurídico da urbanização e edificação. Assim, quando o município não ordene a realização da vistoria em 10 dias, o termo de responsabilidade vale como autorização de utilização, substituindo o alvará de utilização;
• As operações de reabilitação urbana isoladas passam a incluir-se no regime da reabilitação urbana sempre que consubstanciem intervenções sobre edifícios cuja construção tenha pelo menos 30 anos e que, dada a sua degradação, justifiquem uma reabilitação por motivos de segurança;
• Ao procedimento simplificado é aplicado o controlo prévio das operações urbanísticas. Este procedimento usa-se nas obras que preservem as fachadas do edifício, mantenham os seus elementos de valor patrimonial, número de pisos, configuração da cobertura, e que não reduzam a sua resistência estrutural. Excluem-se deste âmbito as operações urbanísticas que incidam sobre os mesmos;
• Combinando os princípios da confiança da Administração Pública nos particulares e a responsabilização destes no exercício das suas atividades, à simplificação e flexibilização dos procedimentos e formalidades deve corresponder uma maior empenhamento, quer nas sanções legalmente previstas, como na fiscalização.
• A nível complementar, simplifica-se o procedimento de constituição da propriedade horizontal nas operações urbanísticas de reabilitação urbana, dispensando-se a intervenção do município. Aqui, basta o técnico certificar que estão reunidos os requisitos legais para se poder constituir propriedade horizontal;
• Prevê-se ainda a alteração da maioria necessária para fazer obras de valorização nas partes comuns de edifícios que tenham um mínimo de oito fracções autónomas e cuja realização seja relevante, como colocação de elevadores ou instalação de gás canalizado.
• Consagra-se a possibilidade de qualquer condómino que viva com uma pessoa de mobilidade condicionada, colocar rampas de acesso e plataformas elevatórias, desde que antes informe o administrador do condomínio e siga a lei;
• Uniformizam-se os critérios para a determinação do estado de conservação dos imóveis, usando para isso as regras de conservação dos prédios arrendados.